부동산 괴담이 난무한다. 폭락론이 춤추며 시장을 어지럽히고 있다. 대세하락론이 힘을 받으면서 특히 재건축하락으로 강남필패론마저 등장했다. 지난 5월18일 국토부가 발표한 통계를 보아도 부동산시장의 현실은 참담하다. 개포주공, 대치은마, 잠실주공5단지등 대표적인 재건축단지가 한 두달만에 1억원 가까이 급락했다. 토지, 오피스텔만 약간 상승했을 뿐 상가, 오피스분야도 분양가인하, 공실률증가 등으로 유례없는 불황을 겪기는 마찬가지다.

그렇다면 국내 부동산시장은 과연 버블붕괴에 직면한 것일까? 작년 9월 이후부터 시작된 집값하락은 결국 대세하락의 신호탄인가? 그렇지 않다는 게 필자의 판단이다. 과학적 분석을 통해 종합적으로 고찰해본 결과, 2020년까지 폭락, 폭등보다는 장기적인 안정장세가 점쳐진다.

그렇게 바라보는 근거는 무엇일까?
먼저, 버블붕괴론의 근거로서 다음의 5가지가 회자되고 있다. 국내집값은 거품이 과도하게 형성되었고, 주택공급 과잉, 가계부채 급증, 중산층 붕괴, 인구감소, 초고령화사회의 도래, 금리상승위험 등이 바로 그것이다. 일단 드러난 현상과 일부 통계만 보면 폭락론은 나름대로 설득력이 있어 보인다.

하지만 하나씩 심층검토, 종합분석을 해보면 결과는 달라진다.
첫째, 국내집값은 과거 경제성장률 내지 물가상승율을 훨씬 상회해 상당한 거품이 존재한다. 하지만 글로벌급등기인 지난 10년간(1997~2006) 국내집값의 상승률은 OECD 18개 국가중 12위에 불과하다. 이를테면 아일랜드는 약 230%, 스페인 약 180%, 영국 약210%, 미국 약 100%급등한데 비해 대한민국의 집값은 약48%(서울은 약 80%) 상승에 그쳤다는 얘기다.

집값거품이 높았던 위 국가들은 최근 어떻게 되었을까. 2008년 하반기 서브프라임모기지사태 이후 주택가격 급락과 함께 재정위기를 겪고 있는 중이다. 우리와는 대조적이다.

둘째, 미분양물량과다에다 2기 신도시, 보금자리주택 등 대량공급으로 공급과잉상태에 놓였다는 주장도 글로벌주택통계 앞에서는 궁색해진다. 주택보급률을 살펴보자. 2009년 기준 서울 93.1%, 수도권 95.4%, 전국 101.2%로 적정주택보급률인 110%선과 OECD평균인 116%에는 한참 미달한 수치다. 자가주택보유율도 56% 정도로서, 미국 68%, 영국 69%, 일본 60%에 뒤쳐진다. 인구 천명당 주택수도 선진국의 2/3정도다.

 <다음호에 계속>