일반적으로 경기 상승→소득 증가→유효수요 증가→구매력 증가→주택가격 상승이라는 순환구조가 원칙이다. 부동산 경기변동론에 따르면 부동산도 침체와 확장이 반복되는 경기 순환을 반복한다. 부동산 경기는 호황-정점-후퇴-불황-저점-회복 순서로 주기가 변동한다. 정점에서 저점까지는 수축(하강) 국면으로, 과거에 거래된 사례 가격은 새로운 거래 가격의 상한선이 된다. 반대로 저점에서 정점까지는 확장(상승) 국면으로서, 과거 사례 가격은 거래 가격의 하한선이 된다.
요컨대 경기가 호전되면 경기에 후행하는 부동산 특성상 부동산 가격은 당연히 상승하게 마련이며 경기 상승에 편승하는 부동산 종류는 꽤
많다. 이를 부동산학에서는 `호황에 강한 부동산`이라고 칭한다. 고급 주상복합, 대형 아파트, 호화 저택, 고급 펜션, 휴양형 고급 주택, 대형
빌딩 등이 여기에 속한다.
하지만 원칙이 있으면 예외도 있는 법. 불황기에 거꾸로 뜨는 부동산도 있다. 소위 `불황에 강한 부동산`이다. 어떤 부동산일까?
부동산은 일반 재화와 달리 `안정시장이라는 고유한 국면이 혼재한다. 안정시장이란 부동산 가격이 가벼운 상승을 하거나 안정되어 있는 시장을
말한다. 불황기에도 가격이 하락하지 않는 대신에 호황기에도 가격 상승 폭이 그리 크지 않다는 특징을 보인다. 이때 과거 사례 가격은 신뢰할 수
있는 새로운 가격 기준이 되며 통상 실수요자에 의해 주도된다. 이를테면 입지가 좋고 비교적 규모가 작은 주택이나 상가가 이에 속한다.
안정시장은 불황에 강한 대표적 부동산이다. 경기 침체에도 불구하고 임대 수요와 임대수익이 좋은 수익형 부동산도 불황에 강한
부동산으로 꼽힌다. 예컨대 다가구ㆍ연립ㆍ다세대주택과 소형 오피스텔, 고시원, 아파트형 공장, 근린상가, 중소형 빌딩, 수도권 용도전환토지
등이다.
불황에 강한 부동산에 관심을 갖는 가장 큰 이유는 무엇일까?
경기 변동에 맞춘 포트폴리오 조정(자산배분) 전략과 연관성이
높기 때문이다. 이를테면 경기 상승이 예상될 때는 호황에 강한 부동산을, 경기 침체가 예상될 때는 불황에 강한 부동산 위주로 자산을 교체하거나
재배분해야 한다.
A씨는 글로벌 금융위기 직후인 2008년 9월께 서울 잠실 지역 아파트(32평형)를 약 8억원에 처분하고 논현 역세권에 대지 약
60평, 건물 약 110평인 다가구주택을 10억여 원에 샀다. 그해 말 두 집값을 비교해 보니 잠실아파트는 6억원대로 급락한 반면 논현동
다가구주택은 12억원으로 상승했다. 현재 잠실 아파트는 8억원대, 논현동 다가구주택은 18억원으로 차이가 더 벌어졌다.
1년 반이라는 짧은 기간에 시장에서는 무슨 일이 벌어진 것일까? 자산가치에 큰 변화가 발생한 이유는 무엇일까?
이유는 의외로
간단하다. 글로벌 금융위기, 부동산 침체로 인해 불황에 강한 부동산으로 임대 수요가 집중됐기 때문이다. 직주근접 시장의 도심권
연립ㆍ다세대ㆍ다가구주택으로 임대 수요가 몰리면서 자산구조가 재편되고 수익가치가 부각되면서 불황에 강한 이들 수익형 주택 가격이 상승했다. 물론
도시형 생활주택용지 등 도심 땅값 상승도 일조했다.
경기 침체가 예상될 때 보유 부동산을 무조건 매각하거나 매수 자체를 포기하는 자산전략은 하책(下策)에 불과하다. 안정시장 혹은
불황에 강한 부동산으로 갈아타거나 선별 매수하는 전략이 상책(上策)이라는 결론이다. 혼돈스러운 현 시장 상황을 감안할 때 실전투자에 응용해 볼
수 있는 창조적 자산전략은 무엇일까?
비도시 지역 부동산은 도시권 부동산으로, 주변부 부동산은 도심권으로, 대형 주택은 중소형으로, 자본이득형 부동산은 소득수익형으로
과감히 자산을 교체하라는 것이다.
