<지난호에 이어서>
토지도 목적과 대상에 따라 전략과 분석이 중요하다.
새로운 투자기회가 열리는 토지시장! 과연
어떻게 접근해야 할까? 과연 어떤 토지를 잡아야 투자에 성공할 수 있을까? 토지투자도 이론과 분석기법, 투자전략이 필요한 법이다.
먼저,
토지투자의 목적은 크게 개발형과 이용자형으로 구분할 수 있다.
개발형 투자는 투자목적으로 정해진 개발용도의 건축을 통해 분양, 임대 등
개발이익의 극대화를 추구한다. 반면에 이용자형은 실수요자가 분양이나 임대수익목적보다는 전원주택, 주말농장 등 실제 이용을 통한 효용극대화가 주된
목적이다. 물론 플러스알파로 자산가치 증가도 함께 노리는 경우가 대부분이다.
둘째, 토지투자는 건축물을 쉽게 지을 수 있거나 개발이 손쉬운 대지를 선호하는 경우도 있으나 자본이득과 소득수익을 동시에 추구하는
투자자의 속성상 경제적 이윤관점에서 땅값이 저렴한 농지나 산지를 선택하는 경우가 많다. 토지의 주된 거래대상은 도시계획상 관리지역이나 농림지역인
농지, 산지가 된다.
셋째, 지역적으로는 주택투자와 마찬가지로 수요가 풍부하고 도로 등 인프라가 잘 정비된 수도권을 주된 투자처로 삼는
경우가 많다. 그리고 개발 및 이용목적으로는 전원주택단지 혹은 전원형 단독주택지, 공장부지, 창고부지, 물류단지, 산업단지, 리조트단지 등이
대표적이다.
한편, 토지투자와 관련된 행정부처는 10개가 넘고 약 120여개의 법령과 이 법령에서 규정한 400개 지역·지구·구역의 규제가
존재한다. 그만큼 인허가 절차와 법률체계가 복잡하고 일반인은 투자 혹은 사업계획을 세우기 힘들다. 그런데다 토지는 투자범위가 다양하고 세법,
공법 등 법령까지 자주 바뀐다. 토지거래허가제 등 투자단계에 있어서 걸림돌도 많은 편이라서 토지투자는 주택에 비해 매우 까다롭다는 얘기다.
따라서, 본고에서는 2010년도 부동산시장에서 급부상하고 있는 토지투자와 관련된 내용 중 도로, 철도개통 관련하여 유망투자처는 어디인지,
특히 향후 5년~10년간 토지시장의 블루칩으로 급부상할 제2경부고속도의 투자효과와 투자요령에 대해서 자세히 살펴본다.
고속도로, 철도개통의 수혜지는 어디인가?
유망한 토지투자처를 발굴함에 있어서 가장 손쉽고 효과적인
방법은 무엇일까? 방법은 역시 도로, 철도 등 소위, 길을 따라 투자하는 전략이다.
개발형 투자자든 이용형 투자자든 개통을 앞둔
지하철이나 고속도로 수혜지역을 선점하는 것이 좋다. 흔히, 새로운 길이 뚫리면 인근 토지는 ‘3승 법칙’이라고 해서 계획발표 시, 착공 시,
준공 시 등 세 차례에 걸쳐 땅값이 큰 폭으로 3번 상승한다.
예컨대 서울~춘천 간 고속도로 개통을 앞두고 2~3년 전부터 남양주
화도읍의 나들목 인근에 투자자가 몰리면서 주변지역 땅값이 3.3㎡당 70~100만원 하던 것이 개통 후 200~250만원까지 올랐다. 양평군
서종 나들목 주변도 3.3㎡당 50~100만원 하던 땅값이 150~300만원(강변토지기준)이상 호가한다.
<다음호에 계속>
