<지난호에 이어서>
노후에는 불황에 강한 부동산, 복합수익형 부동산이 해법이다
부동산도 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산이 각각 따로 존재한다는 사실을 인지하는 사람들은 드물다. 사실 전문가조차도 그
정확한 개념과 이론을 모르는 경우가 허다하다. 그렇다면, 호황에 강한 부동산과 불황에 강한 부동산은 무엇일까? 예컨대, 호황에 강한 부동산은
고급 주상복합, 초대형아파트, 고급 휴양주택 , 펜션 등이며, 불황에 강한 부동산은 수도권이나 도심권의 소형아파트, 역세권 연립 다세대주택,
도심권 소형오피스텔 등이다.
그리고, 복합수익형 부동산은 또 어떤 개념일까?
부동산 투자는 2가지 수익을 목표로 하는데, 자본이득(capital gains)과 소득수익(income gains)이 바로
그것이다.
자본이득이란 전매차익, 시세차익을 의미하는데, 대표적 투자대상은 개발용 토지, 재건축, 재개발지분을 들 수 있다. 소득수익은 월세,
임대수익을 뜻하는 바, 예컨대 소형아파트, 소형 오피스텔, 임대용 상가 등이다.
그런데, 복합수익은 이 둘을 합친 개념으로 1건의 부동산투자를 통해 2가지 수익을 챙길 수 있다. 대표적 사례로 강남권 중형
아파트, 서울 도심권 오피스 빌딩, 근린상가건물 등이다.
경기변동, 정책변화, 투자목적 등에 따라 자산전략을 탄력적으로 운용하라
50대는 경기흐름과 정책기조에 따라 주기적으로 포트폴리오(자산배분)를 조정해야 한다. 포트폴리오가 필요한 이유는 자산가치는
지속적으로 증가하도록 수익률 극대화를 추구하는 한편, 투자에 따른 위험은 최소화 할려는 목적에서다. 예컨대, 부동산싸이클을 활용해 상승초기에는
‘호황에 강한 부동산’을 그것도 ‘레버리지(leverage)’를 이용, 자산투자를 확대함으로서 수익률을 극대화해야 한다. 반면에 부동산 싸이클상
하락기에 접어들면 어떻게 해야할까? ‘불황에 강한 부동산’만을 선별하여 압축투자하거나 ‘디레버리지(deleverage)’를 통해 자산매각,
투자금을 줄이는 방향으로 자산을 축소해야 한다.
이 때 가장 중요한 투자포인트는 주기적, 반복적으로 찾아오는 부동산 경기순환주기(싸이클)를 활용하는 전략이다. 이를테면, 앞서
설명한 가치(내재가치, 희소가치, 미래가치)있는 부동산을 低点(바닥권)에 매입, 일정기간 보유하다가 高点(꼭지점)에서 처분하는 자산운용전략을
실천하는 것이다.
그런 한편, 부동산 자산수익을 극대화하기 위해서는 부동산 종류(예컨대, 주거용, 업무용, 상업용, 토지 등)에 따른 자산특징과
투자포인트를 정확히 이해할 필요도 있다. 예컨대, 자본이득을 염두에 둔다면 수도권 토지가, 임대수익을 겨냥한다면 도심의 소형아파트,
역세권 다세대주택, 업무지구내의 주거용 오피스텔이 제격이다. 이 밖에도, 부동산의 경제적인 매수방법도 알아두는 것이 좋다. 예를 들면,
부동산시장에서 정상적으로 거래되는 시중가격보다 특별히 할인된 특별가격으로 저가 매입하는 합법적인 취득방법(예컨대, 경공매)도 있다.
<다음호에 계속>
